买卖二手房不就是签订二手房合同吗？还会有什么私下合同？殊不知，由于种种利益考虑，一些看起来不合正当程序的私下合同正在杭州二手楼市“暗流涌动”。

小孙前段时间在杭州一家小中介购买了一套150万元的二手房。由于卖方要净价到手，算到小孙头上的林林总总的税费共计18万元。中介帮小孙出了个主意，将房价评估为130万元，多出的20万元以装修款名义私下再签一份装修协议。这样，可以省下3万元左右的税费。据某知名中介透露，此类的私下合同在二手房合同中占一半以上。

虽说省了税费，但小孙也担心，这样的私下合同会不会存在法律风险？我们特地约请浙联律师事务所副主任律师陈钟对眼下二手楼市常见的四大私下合同作了法律评点。

为避税，将房款算成装修款
 
购房故事

王小姐今年上半年买了大关的一套房子，两室一厅，因为未满5年，需要缴纳的税费就将近5万元。因为卖方挂出净价，因此这笔费用由王小姐出。为了降低税费，王小姐与房东签订了一纸数额为5万元的装修款协议，双方约定交房时，买方一次性付清5万元装修款，卖方交钥匙。而合同上的总价要比实际上付出的少5万元。虽说为此省下了几千元的税费，但王小姐还是有点担心。

市场背景

购买带装修的二手房在二手房市场上非常普遍，而装修款如何计算则是各有不同。有些是包含在总房价内，有些是另计，还有些是根据买卖双方的谈判价格，最终决定留下哪些家具，带走哪些电器。而根据买方的首付能力，以及房屋所涉及的税费，装修款合同就成了公开的可私下约定的协议。如果房屋税费较高，为了避税，买卖双方可以签订一纸私下协议，将房款中的一部分作为装修款另计，而不写在主合同中。而如果买方的首付能力较弱，装修款往往包含在总房价内，减轻买方首付压力。

没产权，车位转让的是使用权
 
购房故事

黄先生最近转让了市区一套200多平方米的跃层，附带房子同时转让的还有一个20平方米的地下车位。买家因为他有车位而很快下单。但是，由于地下车位没有产权，双方签的是车位使用权转让合同，价格仅比黄先生买进时高出5000元，双方到物业管理处备了个案。由于没产权，买家陈小姐担心自己的权益没保障。

市场背景

随着经济的发展，人们对居住要求的不断提升，在部分小区里，车库、车位的转让信息比房产的转让信息更吸引眼球。从目前的市场来看，带有产权的车库一般都是地面的独立车库，并不多见，更多的是仅有使用权的车位。而因为不存在产权的过户，这类车库、车位的转让也采用了私下转让的方式进行。做为主合同的补充合同，买卖双方一般都是在签订了转让合同后，到物管备案，而后买方将钱款一次性给卖家。

律师点评

我国地下车位的权属是一个有争议的问题。基于对已存地方性法规和实践做法的总结，以协调兼顾业主和开发商两者利益为出发点，《物权法》对地下车位的权属问题采纳了“约定归属说”的观点：即在现行法律没有对车位、车库的归属作出明确规定的情况下，要求当事人通过合同方式约定车位、车库的归属。规划用于停放汽车的车位、车库只要不属于地下人防工程，只要是由开发商投资建造，建造成本也未摊入住宅商品房及其他车库的成本中，而且地下车位的面积未计入公摊面积，那么即使没有产权证，该小区业主所购买的地下车位也受到法律的保护。
 
无法过户，经济适用房私下转让
 
购房故事

两年前，通过朋友介绍，小夏认识了城西某经济适用房小区的一位业主，该业主因为急于用钱想转让手中的经济适用房，但因为上市政策不允许，无法挂牌出售，所以他想和小夏私下签个合同成交。因为无法过户，也就无法办理按揭贷款，因此小夏必须一次性付款，而卖方也在房价上做了让步。一直钟情于该小区的小夏决定买下此房。

双方签订了如下合同：买方付款后卖方即将三证交给小夏并交房，房屋的处置权归小夏所有，待政策允许后，再办理过户手续，卖方积极配合。可是对未来可能新增的税费，合同却没有提及。

如今两年过去了，房价上涨了，税费增加了，而他们的房子仍旧无法办理过户，小夏时常担心房东会不会反悔。

市场背景

由于缴税办证政策没有明晰，尽管杭州首批经济适用房已满五年，但仍“待字闺中”。这让一些互有意向的买卖双方产生了签订私下合同的想法。

律师点评

房屋应在取得产权证后才能再行转让，但不排除买卖双方先行签署附条件的买卖合同，即约定在某一条件成熟时再办理相关事项。对于购买方来说，这样的合同存在过户时间的不明确。建议双方可以签订一份附期限的买卖合同，最好约定违约责任。
 
为避税，先签合同延期办证
 
购房故事

李女士名下一套城东的二手房再过两个月就满5年了。由于这套房子面积为150平方米，属非普通住房，不满5年转让要征“双税”，即营业税和个税。李女士想了个办法，看中她房子的人就是她的一个同事，熟人之间好商量，双方约定先签合同，等5年满了再过户，这样就省了“双税”。

市场背景

与装修款合同有着异曲同工之用的“延期合同”是近两年来新出现的一种私下合同。买卖双方为了免缴高额的营业税及个税，往往采用先签合同、后办证的方法来避税，等待房屋满5年后再办理相关过户手续。但这类房产为即将满五年的房产，时间期限一般都在半年以内。双方签订合同后，买方先将一部分首付款交与卖方。如果房子空置的，卖方一般会在收到首付后交房，直到满5年期限后，双方再办理过户手续。

律师点评　　

当交易的利润被越来越打薄时，出于本能，各种避税“高招”也随着新政的出台悄然诞生了。

这种方法虽然看似解决房产证问题，但由于没有正式过户，卖方完全可以向有关部门申请房产证遗失的补发，且一个月内就可办好。届时，买主就算有房产证也无法获得房屋所有权。将合同公证以防风险也是眼下常用的一个办法，但只公证不过户对买房人来说也存在巨大风险，一旦卖房人将房屋抵押或者转售，买方人的利益将无法保证。

律师点评]

在以往的精装修房的销售中，部分开发商在合同中约定两部分价格，其形式是格式条款里的房价加上补充条款里的装修费用，购房者报税时，通常只按前一部分的房价计算契税。这种被业内称为推销装修房的“阴阳合同”或“黑白合同”对买卖双方均存在风险。而目前二手房的这种合同也非常类似。

根据合同法的规定，此种合同是属无效合同，如果发生争议买卖方不会受法律保护。现实中，卖方往往存在拿不到足额房款的情况，也存在被追逃税的风险。而买方如果日后将买进来的房子再度转让，则将遇到欲出售价格与原始价格差额部分偏高，即个人所得税计税价格增高的问题。

国家税务总局在６月18日正式对外公布了《关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》，其中明确，“房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。”此项规定意味购买精装房需将房价款和装修款加在一起计算契税。从长远看，国家对房产市场的不断规范化，将能保证交易双方的合法权益。

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