“也许，房地产业的最高境界不是房地产开发而是房地产融资。”在去年9月份举办的“中美地产金融”论坛上，中国人民大学房地产研究中心主任袁开红意味深长地说。

过去三年，在宏观调控的背景下，杭州的房地产商们徘徊在“融资”的十字路口，经历了何去何从的生存考验。

于是，忽热转冷的房产信托、方兴未艾的IPO之路、以及基金等创新型产品，在宏观调控政策的“洗礼”下应时而生。有的企业通过各种渠道，在资本市场上实现“完美地一跳”，驶入发展的“加速道”；也有企业，在银根缩紧的困境下，遭遇资金“断链”。

从2004年的热点到2006年的焦点，乃至延续至今的热门话题，房地产金融的流行，暗示着这个行业的大趋势、大战略。

房地产行业的话语权开始向“融资”倾斜。

资金-断流-企业深陷融资迷局

宏观调控的“风暴”，最先刮向了金融领域。

延续2003年的信贷政策，2004年3月底，中国人民银行研究局课题组发布调查报告，预警房地产金融过热；4月银监会宣布，将对流向房地产等行业的银行信贷进行专项检查；同月25日，中国人民银行将存款准备金率提高到7.5%。

此举，一次性“冻结”金融机构可用资金1100亿元，被视为房地产信贷收缩的开局。

仅隔两天，国务院发出通知，将房地产开发的固定资产投资项目资本金比例，由20%及以上提高到35%及以上。

资金的困境，再次袭向杭州房地产开发企业。

几天后，在杭州多家银行碰了“软钉子”后，杭州某房开公司的老总感慨，“贷款太难了”，并将此称为“最近的大麻烦”。

政策变化之快，让这些自称有所预感的房地产企业老总连称意外。“从银行口袋掏钱越来越难了”，这成了开发企业一段时间的共识。

事实上，民间资本充裕著称的浙江，房地产行业对于银行依赖度并不低，企业的资金构成中，银行信贷是一条长期的“输血管道”。

杭州市工行一位信贷部主任表示，彼时“杭州开发商手中70%以上的钱来自银行”，这一数据与中国人民银行的调查数据（房地产70%以上的资金来自银行贷款）几近持平。杭州市工行一位信贷部主任表示，彼时“杭州开发商手中70%以上的钱来自银行”，这一数据与中国人民银行的调查数据（房地产70%以上的资金来自银行贷款）几近持平。

也正是因为银行筹款比例过高，自筹资金到位情况较差，房地产行业被列入信贷高风险行业。银行放贷的谨慎态度，让杭州房地产商直面融资的瓶颈。

“虽然房产公司与银行有着很多一对一的合作模式，但在当时的情形下，光靠关系好，不一定能拿到贷款。”该房产公司老总说。

此时，杭州的个别银行已暂停向房产公司发放贷款。

对于房地产企业来说，这意味着面临“抽血”的威胁。

一个占地100亩的项目，前期的投入资金要占到总造价的20%左右，原先这部分钱主要来源于银行借款，那么，在银根缩紧的背景下，这笔启动资金从何而来？

资金，成了当时房地产商最迫切需要解决的难题。

新型融资产品上路 行业融资格局悄然改变

这一切，只不过是开始。

针对房地产与相关产业贷款增长过快，相关部门频频“下药”：2005年两会期间，温总理在政府工作报告中明确提出，要严控房价，防范金融风险；同年4月26日，银监会严查八大城市的商业银行房地产贷款，杭州就在首轮风暴之内。

在政策的步步紧逼下，房地产企业的先行者开始考虑“地产与金融的结合问题”，在积极拓展新的融资渠道过程中，房地产信托扮演了重要角色。

据不完全统计，2005年，我国共发行房地产信托121只，募集资金157亿元，同比分别增长11.0%和28.7%。发行数量和规模，均为2002年以来的新高。浙信的宋建军在形容当时的情景时，用了“雨后春笋”这个词。

“一下子涌现出来很多产品。”宋建军将此称作房地产信托的“第二春”。对2002年发行的杭州第一只房产信托产品“华清山庄”有所了解的他，欣喜于杭房产信托进入蓬勃发展期。

“这是一个双方需求的结合。”新湖集团的朱主任将此种现象归结为，央行一系列控制房贷政策出台，和刚经过整顿的信托业，急需寻找新的业务突破口的结合。

“仅2003年省内就发售了10余只房产信托。准入条件相对宽松，不像银行那样严格。”他透露了信托产品在开发商中受欢迎的原因。

春节后，萧山新区某地产项目搭上了房产信托的“快车”。其开发公司老总在谈到为何青睐房产信托时直言，“开发商申请银行贷款要看项目‘四证齐全’，还要考虑到银行是否有贷款指标，而房产信托的发行只要参照人民银行的标准执行。”

在谈话间，他刻意强调了“参照”两字。

资金相对集中、股本结构考虑较宽松，并且融资成本低、节约财务费用，同时还具有期限弹性也大的优点。房产信托成为当时的“香饽饽”。

不过，9月底的“212号文件”，却将矛头直接指向了刚刚升温的房产信托。该文件大幅提高了房地产信托的门槛：自有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质，三个条件全部具备才能融资。

从当时的情况来看，这一规定的严格程度甚至超过了银行。

一盆冷水浇来，房产信托的热火退却。

但是2005年，房地产过分依赖银行的格局却在悄然改变。在以银行信贷为主的房地产开发融资中，资金来源呈现出多样化，统计数据显示，房地产开发资金来源分布比例为：国家预算内资金（12.5亿元）、国内贷款（3835亿元）、债券（5.6亿元）、利用外资（252亿元）、自筹资金（7039亿元），以及其他资金（10035亿元）。

无论如何，在如何面对融资这个问题，杭州的开发商们有了更多的经验和对策。

上市、基金和信托 市场开演融资组合战术

进入2006年，一个陌生词汇在房地产界频繁出现，成为热议话题。

7月13日，绿城中国控股有限公司香港联交所主板成功挂牌上市，向国际资本市场成功迈出战略性一步。

事后，绿城高层在接受访谈时表示，上市不是唯一的途径，但上市的确帮助绿城开启了一个与国际资本市场对接的通道和运作平台，“给绿城在营造优质产品、提供优质服务上提供了新的机遇”。

在宏观调控背景下，选择上市并获得超26亿港元融资。绿城的上市，带给其企业本身新的发展契机同时，还制造了一种外部效应：利用资本市场，为缓解房地产企业的资金压力解困。

因为在这之前，杭州的上市房企屈指可数，很少有企业考虑到这一途径的融资行为。在上市准入条件苛刻和自身准备条件有限的双重门槛下，“上市”对于杭州的房地产企业似乎遥不可及。

绿城成功上市，刺激了房地产企业的上市步伐。以滨江、金都、广宇、坤和、旅游、宋都为代表的杭州房企，纷纷加速IPO进程，并制定出详实的上市时间表。

事隔一年后，广宇集团股份有限公司在深交所中小企业板鸣锣上市，成为浙江省首家国内房产概念IPO企业。首日收盘价为19.00元，较发行价上涨75.93％。A股上市成为“杭派”房企更为现实的融资之路。

上市的“榜样作用”再次被扩大化。至此，杭州的房企脱离了资金主要依托“银行贷款、销售款、建筑企业垫支”这三大来源的背景。

信托、基金、私募、IPO、REITs等创新型融资渠道，向杭州的房企打开了一扇扇“资金之门”。

事实上，2006年的金融政策依旧雷厉风行。4月28日，上调金融机构贷款基准利率，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点；5月17日的“国六条”，再度强调信贷的调节作用；7月24日的“外资限炒令”……

只不过，经历了两年多的宏观调控“洗礼”，面对新一轮的“紧箍”政策效应，杭州的房地产企业已经建立起多元化组合的融资战略。

突破融资迷局的杭州楼市，迈入一个地产与资本相结合的“金融时代”。

“一切都刚刚开始，没有几年的历史，”这是“这个时期的特征”。这是某金融界人士对目前杭州房企融资之路的写照。

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