近年来，在国家对房地产市场调控一阵紧过一阵、房地产业竞争越来越激烈的背景下，国内房地产企业如何走适应自身的生存、发展、壮大之路？近日，有“国内地产界思想家”之誉的万通集团董事局主席、北京万通地产公司董事长冯仑作客宁波维科置业有限公司，与当地业内人士作了交流与探讨，并提出了地产界三大类型开发模式。

冯仑说，从世界范围看，房地产公司经过近200年市场经济的竞争，主要产生了以下三种开发模式。

第一种是“地主加工头”模式。“地主”相当于当地的建设、房地产系统等，他们拥有开发土地的权力。“工头”属于行业所属的施工队、建筑公司。这些“工头”利用建筑施工等有利条件，经过开发，慢慢变成拥有自身综合实力的房产公司。这一类的房地产公司基本上都是本地化的。 [延伸阅读：增强宏观调控准确性 房地产数据摸底范围扩大]

第二种就是“厂长加资本家”模式。这类模式是在欧美战后这段时期，尤其是在现代工业体系和资本市场建立以后产生的。他们生产的产品非常标准，如工厂生产产品一样。如日本的“大和”、“三洋”、“丰田”等房产公司，大量推出这类标准化的房子。在国内如“万科”，也像工厂生产产品一样制造房子，每年推出量达两、三万套。开发商相当于“厂长”，赚的是加工费。“资本家”是指公司能使用社会资本。如万科的开发并不是完全依赖于自身的资金与银行的贷款，而是通过如上市、发股筹集资金，在国内拓展更大的发展空间。这类开发模式的房产公司是可以走向全国的。在中国想本地区走出去进行全国范围内拓展扩张的房产企业，首先必须要解决产品的标准化单一化问题，其次还要解决资本的社会化问题。

第三种是非常美国化的一种模式，叫做“导演加制片”。这类模式是房地产市场经充分的激烈竞争后形成的。比如有些房产开发商在拍得地块后，因市场竞争激烈，并不敢轻意地盖楼造房，而是通过另外更专业的开发商开发地产。如一公司拥有一块地，自己公司做，几年辛辛苦苦可能最多只赚200万，但请一个比自己公司更专业的开发商来开发，就可能挣400万元。如果这样，把其中100万利润“转让”给另一个开发商后，最后自己公司还能赚300万元。这样的事情何乐而不为？

房地产公司拥有地块后，请另外更专业的房地产公司开发，凭借的是自己慢慢积累起来的专业能力、企业信誉、品牌与号召力等综合实力。在美国大地产商中有三分之一属于这一类型。 [延伸阅读：地产融资之路越走越窄？产业整合才刚刚开始]

目前，中国的房地产标准化单一化程度还不够高，资本也不够社会化，所以中国大多数房地产公司还徘徊在第一和第二种开发模式之间。

当谈及“万通”现在是否具备“导演加制片”开发模式时，冯仑认为，“万通”目前还不具备做“导演加制片”的能力，但现在正努力往这方向发展。冯仑还指出，前面说的第一种开发类型，在国民平均GDP达到一般三、四千美元标准时最多；第二种开发模式是当国民平均GDP处于六千到一万美元之阶段发展的。第三种开发模式是国民平均GDP在一万美元以上才有条件产生，而且不动产金融要相当发达。

当问及“万通”是否有到浙江发展的意向时，冯仑指出，浙江经济非常发达，“万通”肯定是要进来的，最先进入的可能是杭州。因为杭州国民平均GDP快到五千美元了，所以想进入杭州市场进行投资，开发综合性的商业地产“万通中心”。

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