杭州·发展绿城·留庄专项测评报告
[2008]第HZ0512-PP-LZ号
中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对杭州房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源——项目选择——第三方意见听取——最终决策——口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。以下为根据中国房地产指数系统的“中国城市购房者消费投资决策信息系统”形成的杭州发展绿城·留庄专项测评报告。
2008年测评结果：A
级别释义：企业实力雄厚项目可信度高；高档小区，居住舒适；公共交通匮乏，有待完善。
AAA
强烈推荐，非常适于投资消费
AA
特别推荐，可以消费投资
A
主要推荐，性价比较高
BBB
推荐，性价比位于区域中上等
BB
性价比一般，投资消费有一定风险
B
性价比较低,不适于投资消费
C
不推荐
项目概况
项目名称：发展绿城·留庄
地理位置：西湖区天目山路景观大道南侧，西溪国家湿地公园正对面
所属方位：西溪板块
投资商：浙江省发展集团、绿城房地产集团有限公司
开发商： 浙江发展绿城房地产开发有限公司
物业类型：公寓
占地面积：5万平方米
建筑面积：7.8万平方米
市场价格：32000元/平方米
主要数据和指标（截止日期2008-6-20）
指标
指标
单位
批准总套数
266
套
批准总面积
22426.22
平米
可售套数
115
套
可售面积
8122.21
平米
已签约套数
109
套
已签约面积
8487.04
平米
成交均价
26625
元/平米
测评观点
据发展绿城·留庄项目各分项因素综合测评，最终认定其为A级评级项目。项目所处城市宏观环境虽然受到了金融风暴的影响，总体上还是比较平稳的，国有大型投资公司和绿城集团强强联合，品牌和实力有目共睹，所属区域自然条件优越，与此同时，项目的销售价格略微偏高，市场上流动性过剩，区域房价租金比居高。
主要优势和机遇
n 据市场因素，项目宏观环境总体平稳，市场供给过剩，价格回落，机遇凸现；
n 据企业因素，绿城集团良好的开发业绩加上发展集团充足的资金实力，是项目可靠的保障；
n 据项目因素，设计新颖，以低层精装修官邸大户型为主，居住舒适，配套齐全。
n 据区域因素，自然条件优越，配套齐全。
主要风险和挑战
n 据市场和企业因素，宏观市场波动较大，局势不定，市场观望气氛浓厚，需求仅小部分释放；
n 据项目和区域因素，楼盘售价高单套总价高，去化有一定压力，区域内交通拥堵是亟待解决的问题。
测评得分表
指标版本：规模企业指数样本项目
指标基准日：2008年12月20日
指标
满分
得分
市场因素
10
8.35
企业因素
10
8.75
项目因素
10
7.85
区域因素
10
7.62
最终综合测评
10
8.10
根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，杭州发展绿城.留庄最终综合测评得分为 8.10。
所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设 为p维随机变量，构造 ，其中Li为p维正交化向量（ ）， 之间互不相关且按方差由大到小排列，则称 为 第 个主成分。
德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。
层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。
测评机构信息
联系地址：杭州市凤起路334号同方财富大厦508室
邮政编码：310003
联系电话：0571-85772717
传 真：0571-85772717
测评人员：王尚加、古伊、李连成 江雪芹
E-mail： wangshangjia@soufun.com
中国房地产指数系统
中国城市典型地产指数办公室
2008年12月
发展绿城.留庄测评报告
