一、2007全国土地市场年终回顾

2007年，中国国民经济增长较快，初步核算，前三季度国内生产总值166043亿元，同比增长11.5%，比上年同期加快0.7个百分点。宏观经济的迅猛增长，带动社会对土地这一个基本生产、生活资料的需求。2007年全国土地市场供求两旺，购置面积和开发面积攀升，地价不断创出新高。但由于土地市场转型的同时，相应制度配套不足，土地大量囤积、土地管理措施不能落实到基层、部分土地方和银行部分人员勾结套取信用等问题逐渐成为土地市场发展的隐患，2007年国家相关部门出台多项法律、法规，加强土地调控政策的落实，对促进土地市场持续健康发展产生了积极作用。

数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）

中国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城镇土地主要是全民所有制土地，政府垄断城镇土地一级市场，土地二级市场由于政策管制较强，所占比例较小，所以政策导向决定了土地市场的发展方向。2002年之前宽松的房地产业政策促进了整个房地产市场的发展，土地市场也出现了供需两旺的局面，土地购置面积以超过30%的速度增长。2002年国土资源部11号令后，国家以及各部委发布一系列政策，开始对房地产业进行调控，土地首当其冲。2002年后全国土地购置面积增长率一直处于下降趋势，2005年后则出现土地购置面积绝对值的下降。2005年-2006年全国土地购置面积的下降，主要的原因在于“8.31大限”后，土地市场完全进入招拍挂阶段，政府土地储备中心等土地供给部门在土地储备供应方面尚处于摸索阶段，土地供应量不足，而开发商也因为当时资金等方面的约束无法拿地，同时对招拍挂市场较高的土地价格持观望态度，这些都造成市场交易量的下降。但随着各种融资渠道的畅通，房地产市场价格大幅上涨给开发商带来的资金积累和良好预期，以及资本市场对开发商储备土地的要求等，都使得开发商购置土地有效需求大增。2007年1-10月，全国土地购置面积为31350.79万平方米，比上年同期增长了17%。

数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）

土地市场的需求最终取决于房地产市场的需求。近年来，受国民经济发展、城镇居民收入增长以及人们对房价增长预期等多方面因素的影响，中国房地产市场需求出现了爆发性的增长。2006年，全国商品房销售面积60628.14万平方米，比上一年增长38%；2007年1-10月，全国商品房销售面积53564.96万平方米，比去年同期增长了31%。

数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）

房地产市场需求的增长，拉动土地开发不断加速。2007年1-10月，全国土地开发面积为19835.19万平方米，比上年同期增长了8%。自1999年到2006年八年的时间内，全国土地开发面积除2004年下降5%外，均保持持续增长，2005-2006年全国土地开发面积平均增长率达到16.66%，继续呈攀升态势。

数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）

尽管国家的宏观调控对土地市场囤积起到了一定的抑制作用，从累积购置未开发的土地面积增长来看，呈不断下降趋势，但累积购置未开发的土地面积总量仍然不断上涨。1998年到2007年10月全国累积购置未开发的土地面积达到了105815.97万平方米，这里还不包括没有进入统计数据的非规范市场大量的圈地行为。从2007年1-10月来看，全国购置土地面积超过土地开发面积1151.60万平方米，差值比去年同期增长了36%。碧桂园中报披露其土地储备为5400万平方米，一跃成为中国最大的

4、价格：“总价地王”屡被刷新，单价地王再创新高

4.1、“总价地王”近百亿

2007年，中国土地招拍挂市场非常活跃，开发商拿地热情高涨，一颗又一颗“地王新星”冉冉升起——长沙市开福区新河三角洲地块以92亿元的总价毫无疑义的登上地王宝座，这也是自招拍挂制度实施以来，成交总价最高的一个地块。其他地块也表现不俗，天津津南区八里台镇天嘉湖区地块成交价达到62.9亿，还有广州天河区猎德路猎德村地块、广州科学城地块、上海黄埔区163街坊地块、重庆江北区地块、成都成华区地块，均以超过40亿元的天价成交，令地产界震惊……

http://news.soufun.com/2007-12-25/1418584_2.html

4.2、单价地王超过32万/平方米

2007年中国招拍挂市场土地整体呈现上涨态势，中国土地价格指数系统对部分同地段上下半年都有交易的地块成交价格监测来看，短短几个月，成交价格平均涨幅就在20%左右。在这种形势下，天价地块的出现也就不可避免了。无论从地面地价，还是楼面地价来看，上海黄浦区163街坊地块都是当之无愧的单价地王，其地面地价32万/平方米，楼面地价6.69万/平方米，可谓寸土寸金。该地块坐落于南京东路河南路口，位置非常优越。虽然土地面积只有13709平方米，总价排名却也能名列前五位（为方便研究，我们规定该排名要求地块土地面积在10000平方米以上，实际上一些特殊用途的小面积土地单价往往非常高，如加油站，这也说明了这些行业的超额利润，为土地提供了很高的权利附加价值）。城市土地供给的不足，使地价超过房价，即所谓“面粉贵过面包”的现象屡屡出现。而一旦这样的地块成交，必然大幅拉动周边房价的上涨，给当地居民购房困难，又给地方政府带来压力，如何在现有的政策下，抑制地价甚至成为部分地方政府的一个难题。

在市场经济条件下,供求关系决定价格。土地市场供不应求，必然导致地价的上涨。尽管一些地方政府从调整土地出让结构、出让方式、竞价规则等方式抑制地价的过快上涨，但由于不能从根本上改变市场供求关系，也就不能改变地价上涨这一趋势。一个明显的例子就是10月下旬，为了抑制愈演愈烈的“地王”现象，上海土地主管部门下发《关于调整住宅类用地挂牌现场竞价规则的通知》，规定以竞买人书面报价方式取代举牌竞价，而按新规则要求出让的新江湾城地块、青浦地块等，成交价再度创出历史新高。

“地王”是市场的产物，地价应该由市场决定。中国的土地制度决定了土地是一项重要的国有资产，国有资产的保值增值是地方政府重要职责，抑制地价显然与地方政府这一职责不符。“地王”本身不是问题，“地王”问题的实质在于不能把市民基本居住问题交给市场解决，否则即解决不了市民基本居住问题，又打乱了市场的基本秩序。国务院出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，初步将市场分为保障和非保障两部分，是解决这一问题的根本途径。

2007年，土地调控进入落实阶段。首先从税收上加强了管理： 1月16日，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，房地产开发企业在进行房地产项目结算时将面临严格和全面的土地增值税清算；其次加强了土地市场的监察和管理：6 月15 日，国土资源部下发了《关于严明法纪、坚决制止土地违法的紧急通知》； 10月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），要求从11月1日起，未缴清全部土地出让价款，不得发放土地证，也不得按出让价款缴纳比例分割发放土地证；12月4日国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布了《土地储备管理办法》；其三，对土地供应结构进行了调整，加大了打击土地囤积的力度：9月30日，国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》……；

2007年国土资源部以及相关部门土地市场调控政策的连续出台，从本质上是深化细化土地供应调控措施。自2002年国土资源部11号令发布后，给中国城市土地市场带来了革命性的变化。尽管经过5年多的发展，取得了一些成绩，但实施的不彻底，以及在实施过程中的扭曲，使政策本意不能贯彻，甚至产生了囤地、天价地等不合理的现象。一些地方政府执行过程中遇到问题不仅不及时纠正，反而上有政策，下有对策，使政策的漏洞为一些利益相关方所利用。2007年的一系列政策尽管只是“深化细化”，但更加强调公开、公平、公正的市场配置机制，规范了土地市场，加强了监管，有利于市场机制的发挥,防止开发商囤地等，有助于宏观调控政策的落实。