曾经说过“现在讲房地产有点悖了”的话，意思是近几年的房地产形势不会有大变化，三个月前讲的话与三个月后要讲的话几乎一样，多讲就会像“祥林嫂”，所以可以选择不讲，至少少讲。但是每年到岁末年初，真的不讲似乎又不可能，所以除旧迎新的套话仍是要讲。
 
既然要讲了，还是希望能讲点东西出来。回顾2006年，最值得讲的是政策到位，市场的理性和热销楼盘的风光。
 
许多人会说2006年是房地产的宏观调控年，其实从2004年开始，每年都在宏观调控，只是与前两年相比，2006年是政策的到位年。所有的政策，在前两年起到的作用不大，甚至有人戏之为“调控”变“调空”。这其中的原因除了市场的惯性，关键是地方、社会、开发商和广大消费者的接受度。可以这么说，中央的政策如果地方、社会、开发商和广大消费者不接受，那么这政策就是空的。但是到了2006年，这种现象得到根本性改变，中央的调控政策从上到下，从外到内，甚至从内到外都得到执行和真正的到位，不同的声音不是假装没有，而是真的没有，所以说，2006年是房地产宏观调控的真正到位年，开发商已经从自身出发，主动适应政策，这一变化是根本性的。
 
至于市场的理性，主要表现在开发商和广大消费者在心态上的调整。过去我们讲，房地产市场的需求关系不是由供求决定的，而是受消费者、开发商的期望值决定的：当开发商与消费者都认为房价要涨时，那么即便房价已涨得很高，即便今后面市的楼盘很多，房价仍会涨，人们仍会抢购。这样的观点是完全正确的，只是到了2006年，由于宏观调控政策的真正到位，人们的心态得到彻底的调整，在和谐理论的指导下，投资、赚钱、大发展的想法开始改变，从而从根本上解决房地产市场很长时间来不理性的局面。综观2006年的杭州楼市，没有见到开发商大呼“房地产崩盘了”，虽然大部分楼盘销售情况不是很理想，但似乎大家都能接受这样的现实，再多就是通过产品的深度开发进行补课。所以2006年，整个房地产市场发展非常平稳，除了上半年有短暂的波折，下半年基本上处于平稳发展的局面，这是一种正常的现象，也是一种良好的现象。
 
但是在市场日趋理性的情况下，有一个现象却是2006年特殊现象，这就是热销楼盘不断，经常有风光的热销楼盘出现。比如滨江板块的中央花城和三墩板块的天阳·美林湾，这两个楼盘在2006年均出现排队认购，两三天之内销售上百套、数百套的业绩，成为杭州老百姓最追捧的楼盘。认真分析一下这两个楼盘，似乎理由比较充分，这就是在市场日趋理性的时候，他们打的是“高性价比”牌，市场需求的刚性量，最喜欢他们这样的楼盘。这些楼盘在2006年还有戈雅公寓、香滨湾、郁金香岸等。另外，还有个特殊现象就是高档楼盘的热销，如滨江·金色海岸、建工·欧美中心、东方·润园等，这些高价楼盘在2006年表现得也非常不错，许多时间是杭州透明销售网上的销售冠军。在整个2006年，可能有70％的楼盘都没有声音，但另外30％的楼盘却占有70％的市场销售量，成为非常特殊的热销楼盘风光年。
 
2006年过去了，几乎没有人在埋怨2006年，相反是越来越多的人认同了市场的变化，认同目前的局面。展望2007年，我仍是认为整个行业和市场不会有太大的变化。从舆论上，2007年仍然是个“紧缩”年，各种政策仍会不断出台和坚决实施，但是从市场方面预测，可能会比2006年更活跃一些。理由是充满新鲜活力的新楼盘会在2007年不断面市，这种楼盘不仅符合房地产新政策，并且在性价比、开发理念等诸多方面会优于在房地产形势“夸张”的时候所定位的楼盘。我们常讲，现在市场上可供应的楼盘有3万套、5万套，但这些套型却是大同小异的，要重新变成有特色不可能，但到2007年，新户型的出现，新理念的倡导，很可能“喜新厌旧”的现象会非常明显，这对一些老楼盘来说，可能是一大严峻的考验。
 
2006年，杭州一些高价楼盘非常走俏，但由之也会“沉淀”一些风险，这就是过多的高价楼盘面市会形成自身竞争的激烈，所以2007年，豪宅市场、高价楼盘可能会失去风光。
另外，2007年杭州还会出现开发商运作年。在前些年，我们更多的是见到哪个楼盘热销，而到2007年，开发商站在前台会越来越明显，随着一些外地实力公司、品牌公司的进入杭州，房产企业的洗牌和“春秋战国”时代将又一次来临，这对杭州原来的品牌企业将是一大挑战。不过，从总体上讲，2007年也是准备面、积累年，杭州的房地产市场再次风光，可能要到2008年之后，届时将是完全的一番新局面。