2500万元的专项维修资金怎么办？
(http://bbs.soufun.com/1010032535~-1~5625/47258929_47258929.htm)


专项维修资金是美丽园的一件大事。一是钱多，估计在2500万左右；二是长期以来一直由政府管理，政府已发文件打算放手交给业主大会“自治”；三是有人放言：现任业委会委员们之所以赖在位子上不下来，就是冲着这块肥肉来的，无利不起早嘛；四是小区设备设施保修期快过了，启用专项维修资金不是太远的事了。
为答疑解惑，以正视听，业委会就大家普遍关心的几个问题说明如下：

一． 美丽园的专项维修资金有多少？
专项维修资金原来叫“住宅共用部位共用设施设备维修基金”。根据北京市有关部门的规定，自1999年1月1日起，商品住宅购房者应按购房款的２％交纳维修基金。售房单位将其商品住宅转为租赁、经营或自用的，也应按本标准交纳。另据北京市建设委员会《关于住宅区内非住宅物业交纳专项维修资金的通知》（京建物<2004> 511号），自2004年9月1日起，签订商品房买卖合同或交接协议的住宅区内的非住宅业主，应在办理交易过户手续前，交纳专项维修资金。业主凭已交纳专项维修资金的证明办理交易过户及产权登记手续。

美丽园住宅加配套公共建筑设施面积超过22万平米，如果按当时均价5700元/平米计算，全小区维修资金总额可达2500万元以上。当然，实际数字会少一些，原因是一部分业主因未办产权证尚未交纳。此外，开发商自称拥有产权的28000平米的车库、诊所、西门小白楼等非住宅部分的310多万的维修资金很可能没有归集。上述资金一直由北京市居住小区管理办公室代为管理，我小区从未提取使用过。

二． 专项维修资金的用途是什么？
根据《北京市专项维修资金使用管理办法（试行）》（以下简称“试行办法”），维修资金应专项用于物业共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程。保修期内的维修责任按照国家有关规定执行。　
　　该办法所称物业共用部位共用设施设备是指物业管理区域内属全体业主或部分业主共同所有且共同使用的部位及设施设备。物业共用部位共用设施设备的维修工程是指除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及更新、改造。比如更新电梯，就应直接从公共维修资金里拿钱，然后由本单元内全体业主分摊费用。再比如粉刷某幢楼宇的外墙，也应从公共维修资金里拿钱，然后由该幢楼宇的全体业主分摊费用。　

三． 专项维修资金如何管理？
根据“试行办法”，专项维修资金是按照“专户存储、业主决策、专款专用、核算到户” 四项基本原则使用与管理的。
所谓“专户存储” 是指经业主大会决议，以各小区业委会的名称作为在银行开立的该小区专项维修资金专门账户的户名，存储维修资金。
“业主决策”是指无论涉及范围是全体业主还是只涉及某单元部分业主的维修，均必须由相关受益人（即应分摊费用之业主）所持投票权的2/3以上通过后方能实施，否则银行拒绝任何支付申请。
“专款专用”是指只能用于保修期过后的小区内“共用部位共用设施设备……的中修大修及更新、改造”，而不得挪作他用。
“核算到户”是指开户银行在业委会开立的公共维修资金帐户下为每一户业主开立个人帐户。银行向每位业主提供了维修资金查询卡，业主可凭卡查询个人账户内维修资金的收支情况。相关部门正在对现有计算机系统进行升级改造并上线运行，将建立“北京市专项维修资金管理系统”，从而使维修资金的管理和使用情况公开透明。通过该系统，可实现业主直接到银行交款、业委会开户以及资金的划转、支用及分摊等；实现业主可以上网查询自己分户账内资金的收支、使用分摊及结息、收益等信息。
上述“四项基本原则”构成了一套完整的监督机制。根据“试行办法”，物业公司每年制定维修计划及预算和应急预案提交业委会，业委会至少每半年向业主公告已发生的维修工程项目、费用、分摊标准及资金使用的情况。银行划转结算时拒绝除信汇、电汇凭证以外的任何支付手段（如支取现金），而且只能支付到在开户银行中已备案物业公司或施工单位帐户。很显然，这是一个由业主大会、业主、业委会、政府主管部门、银行、物业公司构成的相互制衡、相互监督的管理模式。由于门槛过高，加之各小区大都处于前期物业管理阶段，所以迄今为止，全北京市4600多个小区中，只有7家业委会开立了小区独立帐户。我小区尚未开立。

四． 专项维修资金是谁的钱？
是业主个人的钱，只不过平时存放在业委会开立的公共帐户上，由开户银行分户管理。除非三分之二以上受益业主同意，否则包括业委会、物业公司在内，谁都无权动用。

五． 可以拿专项维修资金炒股票吗？
绝对不可以。根据“试行办法”及其他有关规定，只能委托开户行购买一级市场国债，禁止进行任何有风险的理财或投资，确保专项维修资金账户内的资金安全和及时支取。可见，从制度上讲，拿公共维修资金炒股票是不允许的，也是绝对不可能的。否则构成挪用，由挪用者承担法律责任。

六． 挪用专项维修资金承担何等法律责任？
“试行办法”第二十四条规定，挪用专项维修资金者，如果是物业，要吊销资质；如果是业委会则依法追究责任人。处罚包括：“追回”、“警告、没收违法所得，并处挪用数额2倍以下的罚款。”

七． 专项维修资金存入银行怎么算利息？
迄今为止，市小区办一直将美丽园2500万左右的资金存入其指定的光大银行，按每年0.72的活期利率给各户业主分别计算利息。而根据“试行办法”及其他相关规定，在业主大会自主管理的情况下，开户银行应当按照中国人民银行规定的定期存款利率计息。像美丽园这样的新建小区（维修量尚不大）除10%（250万）左右作为活期以备当年维修之用外，其余90%的存款按3.5%利息结算。若此每年的仅利息损失一项就高达70多万，4年来已损失数百万。这笔钱完全能用于美丽园的外立墙面的冲刷，树木草坪的改造……总之，可干很多事情，为什么白白地让它流失掉呢？长此以往，此项资金贬值所带来的损失将是巨大的。

八． 美丽园已经实行专项维修资金自主管理了吗？
尚未实行。早在2005年10月中旬，专项维修资金问题就被当做一项议题交付美丽园业主大会第三次会议表决。业主大会授权业主委员会协助各楼组建“住宅专项维修资金”管理小组，直接参与起草相关管理文件，做好本楼住宅专项维修资金的归集、使用及日常管理工作。但遗憾的是，由于种种原因，美丽园尚未实行专项维修资金自主管理。

首先，实行专项维修资金由业主大会自主管理、业委会开户的前提条件是：要召开业主大会会议通过相关决议，提交以《物业服务合同》为主的六种文件，还需要物业公司到北京市专项维修资金管理中心的系统上进行注册。目前，我们虽然召开了业主大会会议，业主大会也通过了相关决议，但由于没有一份正式的《物业服务合同》（注：前期公约是不算数的），因此，暂时还无法实行专项维修资金自主管理。

各位尊敬的邻居，专项维修资金是我们大家自己的钱。安全高效与保值增值是我们大家共同的愿望。我们相信，有了相互制约、相互监督的机制，业主大会自主管理专项维修资金是完全可行的。请大家理性思考，不要轻信谣言，群策群力，共同把专项维修资金管好用好！


美丽园小区业主委员会
2006-10-8

城市社区公共维修资金自主管理研究（http://house.sohu.com/msgview/703/74505425.html）
陈建国
<摘要>：社区公共维修资金是社区的“保命钱”，但从当前的社区治理实践中，我们发现社区公共维修资金的管理中普遍存在着“社区公共维修资金欠缴问题”、“社区公共维修资金挪用问题”、“社区公共维修资金‘维而不修’问题”和“社区公共维修资金增值问题”等众多问题。究其原因，乃是由于在社区公共维修资金管理中存在的“物业管理企业代管”、“房产行政管理部门代管”两种模式造成的信息不对称、委托代理、利益不一致、监管不力等问题引起的。鉴于此，我认为应当构建公共维修资金的自主管理模式，以此来克服上述诸问题。

《物业管理条例》 （2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布　根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）>>http://www.dffy.com/faguixiazai/msf/200407/20040713200902-3.htm
第五十四条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部 中华人民共和国财政部令第165号自2008年2月1日起施行）>>http://www.wuding.gov.cn/bmzd/jsj/Article_Show.asp?ArticleID=1179
第十五条　业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

　　（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

　　开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。

　　（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

　　第十六条　住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

　　业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。

《浙江省物业专项维修资金管理办法》（浙政发『2007』19号）
>>http://www.fccs.com/news/INewsAction.do?method=newsDisplay&newsId=59222
第四条 专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式，鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。物业主管部门应加强指导，督促业主成立业主大会，实行业主自主管理。
　实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。
　　未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理以及业主大会未明确业主自主管理的，其专项维修资金由设区的市、县（市、区，下同）人民政府专项维修资金管理机构（以下简称维修资金管理机构），代为统一管理。